西班牙房价增长已持续八年 价格上涨到顶了吗？
华新报-欧浪时评8月5日（马德里 柳传毅） 西班牙房价自2015年开始重新上涨以来，至今持续增长了八年，虽然增长趋势在特殊性的疫情年有刹车，但总体而言是无论新房还是二手房都在保持升值，尤其是疫情过后，年度增幅更显著，例如前天地产门户网Fotocasa说，至7月为止，二手房价格年度平均上涨9%。如果与2014年房价最低点作对比，目前大城市的价值要高45%。让人疑问的是价格上涨到顶了吗？会像2009-2014年时那样，房价大跌到满地都是便宜货吗？答案可能为否。
西班牙TINSA房地产估值机构（西班牙央行认可的估值权威）今日的一份报告说，虽然房价不断增长让人们关心，以及买房变得复杂，但目前的平均房价距离上一个地产泡沫周期（指1997-2007）的最高点仍有较大差距，继续要便宜19.2%。
TINSA强调，地中海沿岸是距离最高峰值最远的地区，“距离最高点还有29.5%的距离”。相反，在群岛地区，与最高点的差距则缩小至6.4%。全国各省会大城市表现出最大的活力，自2015年最低点以来价格上涨了45.7%。这个价值增幅是其余小城市的双倍（22%）。
根据TINSA今日发布的《一般市场和大型市场指数》，7月份新建和二手房的月均价格上涨了0.9%，年际变量为+4.9%。7月的上涨幅度意味着比上一个月缓和了0.3点。TINSA研究中心主任Cristina Arias女士说：“住房需求继续逐渐放缓，今年前五个月的累计交易量同比下降了12.5%。但仍比2019年水平高出9%。”“利率上升对抵押贷款的影响更大，抵押贷款降幅超过了销售降幅。”
虽然TINSA的数字显示需求放缓和贷款批准下降，但不等于房价会从此下降，而是会保持上涨趋势。因为需求放缓实际是供应不足，导致交易量下降，如西班牙交通部不久前称，西班牙仍须上百万套住房才能缓解目前的紧张形势。
之所以说西班牙房价还会上涨，可以在本次首相选举里，主要大党都将住房问题列为重要挑战说明了这一点。西班牙政府不久前并宣布调动几十亿欧元，在未来三四年兴建40万套住房（包括翻新住房用于出租）也说明了什么，在目前经济良好的情况下，尽管房价增长会放缓，但上涨未触顶。
西班牙上一个泡沫周期回顾
所言的周期是指1997-2007十年周期。在此期间，西班牙经济复兴强劲，旅游业的兴旺和就业良好，带动家庭数量扩张。当时的人民党政府（1996-2004）大大放宽城市建筑地皮政策，大量建筑地皮被银行业吞噬，继而推动市场需求和房建热潮，银行体积大规模扩充，银行业同时最大程度地放宽贷款条件，甚至提供100%贷款，也就是说，无任何存款的人也可以被批准房贷，引发一场全民购房大潮，房价急剧飙升。
这样的情况自社工党2004年执政西班牙后继续，经济发烧不可遏止，泛滥的贷款也埋下次贷款炸弹。至2008年，美国雷曼兄弟集团破产，引爆全球次贷款危机，西班牙也未能幸免这场金融风暴，西班牙自2009年起陷入80年未见的经济危机，失业暴增，该年GDP负增长-3.8%，预算赤字8%，失业率18%，430万人失业，至2012年（该年起至2018人民党执政），失业率至25%，赤字达11%（以上数据采集自西班牙《扩张报》数据库），金融业频临崩溃。
这是西班牙经济最低谷年份，房价一落千丈，尤其是地中海沿岸的新建房（多数是银行业的资产）的价格大跌一半以上，至今还有不少滞销房。西班牙房市至2014年陷入最低谷，甚至在大城市，可以以7、8万欧元买下一套二手房，比2007年便宜一大半。西班牙这场危机与当时的人民党和社工党两个政府的领导人头脑发热有关，以及重要的是西班牙中央银行对金融业的次贷款监管失职。
自2015年起，房市价格经历一轮大调整后，开始缓慢回升，主要是众多海外财阀押注西班牙的复兴潜力，大批吞噬西班牙滞销房。至疫情过后，价格飙升尤其显著，房价上涨持续八年之久。
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