西班牙房价被过度估值 欧洲中央银行发出警告

华新报-欧浪新闻11月13日（马德里 柳传毅） 西班牙《经济学者》说，欧洲央行警告西班牙房价过高，已经达到14年来的新高。西班牙房价已经连续上涨了十年。与2014年相比，房产价格上涨超过66%。尽管已经经历了十年上涨，但最近几个季度的涨幅却更显著，表明房价上涨速度加快。


根据欧行的最新指标，当前西班牙房价的过度估值大约为10%。尽管西班牙房价被过度估值和需求仍然强劲，但不意味着出现房市泡沫。欧行指出，西班牙房价已经开始脱离基本面，大大降低了购房的可负担性。房价涨幅已经超过了工资的增长，使得如今在西班牙购房需要花费7.1年的毛收入，而在90年代时仅需要3年。

欧行经济学家是基于多个因素编制了这一指标，其中包括人均GDP与房价指数之间的关系、房价与租金之间的比率变化、以及其他几个合成指标（包括实际利率和收入数据）。根据2024年第二季度的最新数据，西班牙房价的过度估值为9.8%，这一数字超过了欧元区整体的9.3%。

虽然这样，但西班牙目前的过度估值还是低于2007年第三季度达到的33.8%的历史高点。问题在于当前的趋势还有进一步扩大的可能，这些可以从2024年初几个月的变化可以看到房价上涨速度逐渐加快。

根据最新数据，相比去年10月而言，西班牙17个大区的房价均出现上涨。其中，涨幅超过10%的六个大区是瓦伦西亚（20.5%）、马德里（19.7%）、巴利阿里群岛（17.9%）、穆尔西亚（15.8%）、安达卢西亚（15.2%）、加那利群岛（13.9%）、坎塔布里亚（10.9%）和加利西亚（10.5%）。其后是阿斯图里亚斯（9.4%）、巴斯克地区（6.0%）、卡斯蒂利亚和莱昂（4.4%）、卡斯蒂利亚-拉曼恰（4.2%）、埃斯特雷马杜拉（3.3%）、阿拉贡（2.2%）、纳瓦拉（2.0%）、加泰罗尼亚（1.7%）和拉里奥哈（0.1%）。

西班牙地产门户网Fotocasa总结道：“房价上涨主要归因于供需严重失衡。”CaixaBank Research智库专家指出，西班牙地产市场的现状总体上可以描述为需求强劲，供给短缺。由于供需失衡，尤其是新建住宅市场的供应紧张，房价涨幅加快。

专家预测，未来一年房价可能会继续小幅上涨，增幅约4%。这一预测主要基于以下几个因素：就业的净增长（预计增加约40万个工作岗位）、工资增速超过通胀、外来移民流入（尽管不如2022-2023年那样强劲）、外国购房需求持续旺盛，以及家庭财务状况较为宽松（2024年第二季度家庭债务占GDP的比例为45.4%，低于欧元区平均水平52.4%）。此外，由于欧洲央行可能会放松货币政策，降低利率，这也可能对市场产生一定支持作用。

供需失衡仍然是关键问题。根据西班牙国家统计局的数据，2021年至2023年间，西班牙净增家庭约77.7万个（每年约26万个），而同期完工的住房数量仅为27.3万套（每年约9万套）。这表明新增住房远远无法满足需求。西班牙总人口继续创下新高，但住房建设却没有得到应有的发展。

（欧浪新闻信息来自西班牙政府官方、埃菲社及世界报、国家报等当地主流媒体）