华人买二手房注意了 太老的房会被禁止出租或出售

华新报-欧浪新闻4月14日（马德里 若如）西班牙华人多数是买二手房，买来的是二十多年的老房非常常见。一来，城市里新建房不多，而且一般人买不起新房，二来，二手房起码免交了21%的IVA税，节省了大笔费用。


但如今的情况是，如果你打算买来自己住的话，也就算了，但如果买来以后出租或出卖赚一笔的话，那么就应该考虑一下买太老的二手房是否还适合了，因为欧盟一项新的能源效率新法将生效，一旦此法生效，如果该住房的能源效率不达欧盟指定的节能标准的话。那么这些太老的二手房将被禁止出租、出卖，只能自己住。

依据规定，欧盟的《能源效率指令》从2030年1月1日起生效，这一与应对排放和气候变化有关的指令将目前的能源效率提高至E级，如果住房不达E标准的话，那么届时既不能出租也不能售卖。而自2033年则更严厉，届时最低的能源效率要求将提升至D级。

这是欧盟的强制性规定，主要目标是减少温室气体排放。欧盟已将建筑物确定为主要的排放源之一。据估计，欧洲超过三分之一的碳排放来自建筑物，而这些建筑物中有很多并不符合可持续能源效率标准。

目前而言，只要拥有一份能源效率证书CEE就可以进行房产交易（出租或出卖），该证书仅评估房屋当前的能源状况，但并未设定最低标准。而新法生效后，仅有这份证书已不再足够，证书中必须显示该房产达到强制性的最低等级E。

故而，2030年的新法对许多老住房是一大挑战。如果到2030年未达到最低的E级标准，那么此住房不能合法投放到交易市场。因此，房主需要投入资金进行房屋改造，例如改善保温系统、更新供暖制冷系统、安装可再生能源设备，甚至进行结构性调整，以降低整体能源消耗。

在西班牙，申请能源效率证书需要聘请一名具备资质的技术人员（如建筑师或专业工程师），他们会到房屋实地检查，评估建筑朝向、能耗等因素。

随后，官方出具一份标明房屋能源等级（从A到G）和改进建议的报告。完成后，必须将证书注册到所在自治区的官方机构，才能获得正式的能源标签。整个过程费用通常在50至200欧元之间。

目前估计，大约85%的西班牙住宅需进行某种形式的节能改造，才能符合2030年的要求。其根本原因在于建筑老化。

根据数据显示，西班牙近30%的住宅建于70年前，30%建于50至69年前。面对这一现状，西班牙政府和欧盟正推进多项财政援助和补贴计划，帮助房主进行节能改造。

其中，“下一代欧盟基金”（Fondos Next Generation）是最主要的融资工具之一，旨在减轻房主的经济负担，使其能更容易地升级房屋。这些补贴通常覆盖部分改造费用，某些情况下甚至全额报销，具体取决于改造后达到的能源等级和申请人的具体情况。若未遵守规定，房主可能会面临高额罚款。例如，如果出租房屋时忽视了这一义务，某些地方政府的罚款可达6万欧元。

（欧浪新闻信息来自西班牙政府官方、埃菲社及世界报、国家报等当地主流媒体）