西班牙房价已达地产泡沫水平 会有第二次地产破裂恶梦吗？

华新报-欧浪时评8月19日（马德里 柳传毅） 西班牙房价上涨自2014年起至今没有停歇过，尤其是疫情后的涨幅更是显著。西班牙房价在2007年达到历史峰值，随着2008年危机出现，地产泡沫破裂，2009年起房价一落千丈，在2006年需要20万欧元一套的标准二手房（约80平米），在2010年跌至不超10万，像在马德里都市中下层街区甚至只要7、8万欧元。那时西班牙可谓哀鸿遍地，按揭断供非常普遍，上百万房奴沦为违约者。
       
一个疑问是地产破裂会重演吗？一个简单的逻辑是，当房价达到峰值时，就有可能引发泡沫破裂，西班牙目前的房价在什么水平？到了2007年也即泡沫破裂前年份水平了吗？

有五个自治区的房价超越了2007年峰值

当前，西班牙已经有五个自治区的房价超过了2007年泡沫时期的最高点：安达卢西亚、巴利阿里群岛、加那利群岛、瓦伦西亚自治区和马德里。截至2025年7月，这些地区的二手房均价已创下历史新高。

在全国平均水平上，西班牙知名地产经纪门户网Fotocasa研究总监玛丽亚·马托斯表示：“西班牙二手房价格距离历史最高点起码还有10%的差距。”马托斯指出：“像安达卢西亚、马德里、巴利阿里群岛、加那利群岛和瓦伦西亚等地的房价已经超过了2007年的水平，这意味着当地居民从未面对过如此高昂的房价。同样的情况也出现在人口吸引力更强的省份、城市以及旅游区，这些地方的住房需求压力更大。住房可负担性正在恶化，购房者需要投入的收入比例已经达到历史最高点。在供应未能增加之前，价格的紧张态势将继续。如果涨价趋势延续下去，明年整个西班牙都可能创下房价新高。”
       
五个超过2007年峰值价格的自治区：
       
* 巴利阿里群岛：连续两年多房价创历史新高。目前的均价比2007年4月的峰值高出84%。当时最高价为每平米2762欧元（下同），2025年7月已达到5069欧元，就是说，2007年一套标准房约22万欧元，如今升至40万欧元。巴利阿里群岛成为西班牙房价最高的自治区。
       
* 加那利群岛：目前比2007年的峰值高47%。当时2155欧元，如今为3157欧元。
       
* 马德里：比2007年1月最高点高出22%。当年为3970，2025年7月升至4858欧元。
       
* 安达卢西亚：目前比2007年最贵时高出4%。当年为2509欧元，现为2610欧元。
       
* 瓦伦西亚：2007年峰值为2430欧元。今年7月为2436欧元，略高0.2%。

专家认为这不是房地产泡沫  目前情况与2007年不同

虽然一些自治区已经超过了2007年房地产泡沫破裂前的峰值水平。但多数专家认为，西班牙目前并没有出现新的房地产泡沫。专家认为，西班牙当前并非陷入类似2008年的房地产泡沫，而是面对另一种问题：供需结构性失衡——需求不断增长，而住房供应却跟不上节奏。这是西班牙专家否认投机性泡沫的主要依据。

       
目前的情况与十多年前很大不同，主要有几个方面：
       
一、如今不存在住房过剩的情况，当前是新建住房数量远远不足。泡沫时期西班牙每年新建超过 70万套住房，现在每年仅建约 10万套，远低于新家庭（人口增长和移民流入带来的需求）的需要。
       
二、信贷环境也比以前稳健。2006年流入房地产行业的信贷规模为 1840亿欧元，而2023年仅为 540亿欧元。
       
三、购房者结构发生了变化。目前的贷款价值比LTV约为 69%，这意味着买房人投入了相当比例的首付、
       
四、西班牙家庭目前的整体负债率显著低于20年前，这大大降低了大规模违约的风险。这些可见数天前西班牙国家统计局发布的数据。
       
五、2008年泡沫危机，与当时西班牙中央银行监管失职有关。在那个十年经济周期，西班牙银行兴起建房大潮和开展一场争夺贷款客户的大战，诸如100%贷款非常常见，意思是，手里无分文首付也能被核准贷款，从而兴起全民买房热，那时的房贷利息也远比如今要高，2006年时Euribor利息曾突破5%（如今为2%左右）。当时的情况是违约风险非常高。
       
六、经济情况也不同，2003-2007年西班牙增长和就业也良好，但增长岗位则过度集中在房建领域，占新岗位的30%，这其实是一个危险的、不平衡和不可持续的信号。当时有专家发出了警告，但被中央银行以及经济部忽略。
       
结论：如今房价的上涨并非源于投机性炒作，而是由实际、可持续的经济因素推动。无论是公共部门还是私营部门，都普遍认为解决之道在于增加可负担住房的供应，尤其是新建住房。

（欧浪新闻信息来自西班牙政府官方、埃菲社及世界报、国家报等当地主流媒体）