西班牙政府为了打击财团投资地产 住房紧张区限制租金

华新报-欧浪解读2月28日（马德里 柳传毅） 西班牙社工党联合政府已经公布了租金参考价格指数，这一指数旨在遏制近年来租金不断上涨的住房市场。这些措施由伊莎贝·罗德里格斯女士（Isabel Rodríguez）为部长的住房和城市议程部制定。


图：西班牙住房和城市议程部长伊莎贝·罗德里格斯。

此措施经过了漫长的讨论，在西班牙《住房法》已经通过了十个月后才出台。该指数允许自治区将一些地区宣布为紧张区，一旦被宣布为紧张区，那么该地区的租金不可超过官方指数指定的最高租价。政府期望以此指数来降低和限制租赁价格，以及打击财团的地产投机。

尽管这是全国法律，但由于房屋政策被下放给自治区政府管理，因此，政府的指数措施并非强制所有自治区执行，而是由自治区自愿向西班牙政府提出申请和执行部署，这也是说，西班牙政府颁布的参考价格指数并无具体的租金封顶金额，因为各地的市场租价和变化不一，等于由愿意部署这些指数的自治区依据自身的情况指定一个封顶价。

什么是住房紧张区？如何限制租金？

西班牙政府允许自治区将一个地区定为住房紧张区。决定紧张区的一些前提条件是：当这个地区的居民所支付的平均租价加上杂费（水电瓦斯等），占本地家庭平均收入的30%或以上；当该地区近五年的房价的累积涨幅超过了西班牙IPC物价指数累积涨幅的双倍。是决定一个地区是否为紧张区的主要先决条件。

一旦宣布为紧张区，自治区政府可以限制大型拥有人或公司（有10套或更多住房者为大型拥有者）的新签署合约的租价，被限制租价的还有那些将住房空置长达五年不出租的人。

在此意义上，紧张区的房东在签署新的出租合同时，不可随意提高月租，只能升租3%，他们的选择是要么遵循官方指定的参考价，要么遵循上一个合约的租金，如果这个旧价格对房东更有利的话。

什么自治区或城市会限制租价？

西班牙作为一个高度自治的国家，许多全国性的治理政策难以全面实施。一来，这是自治区的权利，二来，社工党和人民党两党轮流执政西班牙的格局、各党派之间的斗争，注定很多国策被阻扰和遭遇绊脚石。这与其说是这些政策好不好的问题，不如说是党派之间的斗争的产物，也即是说，即使一些治理政策对全局有利，但有时是为了反对而反对，在野派的做法是循例反对执政派的治理。这也是政党利益凌驾于国家利益之上的弊病。不过，这也无可厚非，也是大多数国家都存在的情况。

在过去大半年在酝酿这个租价指数的期间，西班牙自治区就有不同意见，无意外的是，由人民党执政的自治区高调反对，而社工党执政的自治区以及亲近社工党的其他自治区则较理性对待。西班牙的住房情况而言，北部巴斯克、加泰罗尼亚以及马德里自治区是租价上涨最高的地区，大城市方面，巴斯克城市San Sebastian、巴塞罗那和马德里属于全国租价最高的城市。因此，这些大城市都适用租金指数。

从目前的反应看，当前只有独立党派执政的加泰罗尼亚自治区向西班牙政府申请部署这个租价指数，加泰罗尼亚大区政府已经要求把人口最稠密的140个市镇（包括巴塞罗那都会圈等）定为紧张区。因此，诸如巴塞罗那等加泰罗尼亚几个大中城市会是首先实施价格指数的城市和地区。

巴斯克独立派执政的巴斯克（Pais Vasco）和纳瓦拉（navarra）大区，诸如Bilbao、San Sebastian这些高租价城市也会申请（还未申请）。同样，北部阿斯图尼亚斯也会申请。

近年租金飞涨的还有马德里大都市、巴里利亚群岛城市等，但这些城市为人民党执政，人民党从一开始就反对租金指数，因此认为政策效果会适得其反。同时，作为反对派的人民党反对社工党政府的治理也是预料中和政治情理中的事。

不过，马德里自治区下城市Alcorcón、Getafe、Fuenlabrada、Parla和Ciempozuelos（都是社工党市长城市）目前一致要求人民党执政的马德里自治区申请部署该指数。这也是说，由于房屋政策是自治区政府的管辖权，一个城市无权向西班牙政府申请本城市为紧张区，只能由自治区申请。在此意义上，马德里自治区可能很难部署该指数。

西班牙其他自治区例如南部安达鲁西亚、Castilla La Mancha、西部Extremadura等，因住房紧张情况不严重（一些较大城市例外），所以，不管是什么党执政，可能都以“没有这个需要”为由不申请该指数。东部自治区瓦伦西亚、南部穆尔西亚、西北加利西亚都为人民党执政，也会以“无需要”的理由不执行。

总而言之，租金限制措施可能不会那么广泛地在全国执行。一来，有党派斗争的原因，二来，租金限制措施到底会产生什么效果很难预料。西班牙右翼和地产集团方面激烈反对，认为会降低住房供应，导致更高的租价。同时，一些房东会有法律不安全顾虑，因为目前的法律保障还有不够的地方，例如针对赖租、占房的司法处理和打击尚不足够等。

（欧浪新闻信息来自西班牙政府官方、埃菲社及世界报、国家报等当地主流媒体）