买房供房关注！欧元升息在即 避免月供增高可以修改利息...

欧浪解读5月24日（马德里 柳传毅） 最近几周，面对通货膨胀威胁，欧洲中央的货币政策态度急剧转向于欧元加息。欧洲中央银行总裁拉加德女士（Christine Lagarde）昨天明确表示加息将发生在7月21日和9月的两次货币政策会议上，拉加德女士说：“我们可能会在第三季度末退出负利率政策。”目前，欧洲央行的euríbor官方利率继续为 0%，但出于自2019年9月起确定的存款率，实际效应则为-0.5%。欧行的预告意味着7月和9月的加息将超过50个基点。实际上，受乌克兰战争影响，euríbor在经历六年负数利率后，在4月份的日常收盘里已经急剧回升到正数0.013%，至上周五为0.353%。

欧元加息对西班牙房贷利息的影响

Euríbor是欧元区银行业之间进行互相借贷时使用的利息参照，也是西班牙银行业发放按揭贷款买房合约的波动利息参照，过去六年，因Euríbor一直是负数，让房贷者的月供受惠。如今，Euríbor曲线正呈垂直反弹，以及在欧行的加息在即的动向下，引发房贷者紧急行动，在加息前与银行谈判，将波动利息改为固定利息，以避免支付更高利息为目的。

西班牙Bankinter银行在3月份曾预测2023年euribor利率将为0.8%，但Bankinter的预测发生在euribor于4月恢复到正数前。4月后，彭博社和西班牙BBVA银行预测到2023年年底为1.5%，这个预测比euribor至2021年年底为-0.502%要高两个百分点。

如果1.5%预测成真，那么以西班牙平均每笔贷款为14.54万欧元和利息euribor+0.92%为举例计算，月供将从531欧元升至703欧元，全年供款增加了2064欧元。

因此，欧元加息将对西班牙使用Euríbor为波动利息参照的抵押房贷带来重要影响，说白了，就是每年月供可增加2000欧元。面对这个场景，该怎么办？

浮动利息改为固定利息

西班牙于2019年年中修改了抵押贷款法律，该法允许消费者把浮动利息抵押贷款改为固定利息（法律同样允许把固定转为浮动）。法律规定，在首三年改变利息条款，转换费最高为贷款资本的0.15%，三年后则为0%。

这就是说，2019法律非常有利于利息条款转换。但是，以上这些有利的利息转换费法规仅适用于自2019年年中起签订的贷款合约，而在新法生效前签订的旧合约则要支付更高的转换费，在合约里一般注明多少转换费（Comisión de conversión）。

西班牙贷款基准门户网iAhorro（https://elreferente.es/）表示，要进行利息转换，最好是在须支付转换费和利息变化后可节省金额之间进行一次计算比较，以决定是否转换。iAhorro指出，在2019新法生效前签订的合约，平均转换费一般要2000欧元左右。

使用债权人代位权修改利息

“债权人代位权”就是subrogaciones de acreedores，这是2019年法律赋予贷款者的权利，意思是，贷款者可以把供贷银行改为在另一家银行供贷，因后者给予的利息更好。因此，如果贷款者不选择把波动改为固定利息，也可以选择银行代位。在出现银行代位的条件下，原银行也许不愿丢失该客户，而愿意与贷款者更新贷款合约，从而重新修订利息条款。这个更变行动叫做novación de la hipoteca。故而，在代位前景下，银行的选择是任由你离开，把剩余未供贷款转卖给另一个银行，另一个选择是更新合约也即novación de la hipoteca。

需要说明的是，采用更新也有手续费和条件，费用可能更多，因为需支付公证费和法律文件税等。这里的意思说，有人转换利息，也有人更新合同，但选择转换的比更新的要多。

关于合约更新和银行代位的说明和指导：
https://selectra.es/finanzas/hip ... cion-de-la-hipoteca

许多房贷者寻求更新利息  但多少有些太迟

实际上，从今年起，因Euríbor呈积极回升趋势，以及银行业为竞争和面临加息情况而不断调整按揭贷款待遇下，让西班牙许多房贷者开始寻求更新合约，依据西班牙国家统计局的数据，今年2月份记录12740起贷款合约更新，比1月份增加了2%，但是，有关改变利息的咨询暴增了40%。

西班牙金融用户协会Asufin（Asociación de usuarios financieros）主席Antonio Luis Gallardo表示，随着欧元加息在即，此后会有许多人寻求转换利息条款。

iAhorro门户网按揭贷款主任Simone Colombelli表示，“代位求偿将发生在接下来的几个月里，但以后将不再像年初那样引人注目，因为年初时可以找到1%的固定利率”，但在欧元利息推高下，有利的固定利率在减少，“现在，2.5%的固定利率被很多人认为太贵，而在五年前简直是一笔礼物。”他表示，现在的理想固定利息是2%。

Simone Colombelli认为，“最容易代位的是那些在2012年左右签署的合约，利息多数为euribor+1%至2%。这样的代位对银行实体也有利，因为客户已经摊销了贷款的重要部分，而且当前的住房价值也在上升。”

专家在这里的意思也似乎说，在欧元加息在即的情况下寻找转换利息或者银行代位都有些迟，因最好的时机可能在去年，因那时euribor继续在历史低位，而银行业提供的固定利息比如今要便宜的多。不过，那时许多观察都未料到euribor会有如此剧烈的反弹。

本文信息参考：
https://www.eleconomista.es/banc ... -de-los-tipos-.html
https://www.eleconomista.es/merc ... ara-septiembre.html