交易和涨幅都在下降 西班牙房价要下跌吗？

华新报-欧浪时评4月30日（马德里  柳传毅） 最近三四年，这个世界发生了许多事，包括疫情和经济衰退，然后是能源危机、战争、通胀、至今仍继续的物价上涨、人们的购买力丧失，欧元利率史无前例上涨等。

在疫情年，西班牙房市交易量大降，疫情过后，因按揭代价增加和批准门槛调高，西班牙房市交易并无太多的复苏。尽管西班牙房价自2015年以来一直呈上涨趋势至今，但最近几年的交易量也逐年下降，房价增幅也出现显著的缓和，例如，2023年房价虽然上增了4%，但低于2022年的5.2%。

由于以上种种，还容易让人认为，在交易量逐年下降以及按揭利息正处高位（4月Euribor利息为3.7%）的情况下，西班牙房市也许到了新的价格调整期或发生某些变化，例如价格会开始下跌。本文采集各种数据，试图分析西班牙房市会不会如一些人料想那样会下降。
       
综合各种数据、趋势和分析，主导看法是房价保持上涨。

也许有相反的意见，例如，当欧行于2022年中开始第一次猛烈加息450基点时，在这一时期，欧元区房价下跌了2.1%，德国则大跌12%，西班牙上涨5.2%，次年的涨幅缓和至4%。这似乎表明，西班牙的价格也可能开始处在下滑趋势，尽管下跌低于欧元区平均水平。但是，西班牙的房市与其他国家不同，多种因素可能注定西班牙房价在未来三年还有上涨余地，这些因素如下：

一、西班牙房价于2013年跌至谷底，次年起缓慢恢复，并保持了10年上涨。但截至 2022年底，西班牙房价仍低于2007年的峰值。而因为西班牙在经历了最严重的房价调整后，2022年的平均负债力低于长期平均水平，这暗示房价仍未触顶。

二、人口上涨继续推动房价。来自Capital Economics的分析说，“西班牙GDP保持强劲增长，加上失业率的大幅下降，提振了住房需求。”西班牙CaixaBank银行驻库的研究说，“人口增长是近几个季度推动西班牙住房需求的主要因素之一，并在融资条件收紧的背景下对支撑房价发挥了根本性作用”。CaixaBank发现，在本次房地产周期中，由于供给刚性（几乎无新建房），人口增长与房价之间的关系恶化。

这听起来有些矛盾，因为西班牙近几年谈论的是低出生率和人口停止了增长。但实际情况是，西班牙人的寿命在延长，加上净移民流量，使总人口达到4859万，比2021年增加120万。这些移民净输入导致的人口增长与在国外出生的西班牙超过850万人有关。

西班牙的另一个情况是，边缘地区因人口减少、流失而在消亡，但矛盾的是，人口增长家集中在大城市，而且都是住房紧张的大城市如马德里、巴塞罗那之类。这会更有力地推动住房需求，加剧住房缺口赤字。

三、家庭数量快速扩张。依据官方数据，西班牙在2023年8万套新建房竣工，但国家统计局的报告显示，西班牙这一年的家庭数量增长了20万户。这些新房补充远远跟不上家庭数量的高速增加。西班牙央行说，目前的住房缺口为 37.5万套，到2025年的缺口将达到60万套。这些缺口主要集中在经济和旅游活动最活跃的自治区。

这些住房缺口，也是近两年交易量同比下降的原因之一，但交易减少不意味着无需求和房价会下降。再一个矛盾是，西班牙保持上百万套空置房，但许多为不可居住性。同时，西班牙房建也面临困难，原因包括建筑成本增加、合格劳动力短缺、建筑业人员老龄化、职业培训不足以及针对住房的投资短缺等。总而言之，许多因素让人觉得西班牙房价起码在未来三年还会上涨，尽管涨幅会趋向稳定。

（欧浪新闻信息来自西班牙政府官方、埃菲社及世界报、国家报等当地主流媒体）