交易和涨幅都在下降 西班牙房价要下跌吗?
华新报-欧浪时评4月30日(马德里柳传毅) 最近三四年,这个世界发生了许多事,包括疫情和经济衰退,然后是能源危机、战争、通胀、至今仍继续的物价上涨、人们的购买力丧失,欧元利率史无前例上涨等。在疫情年,西班牙房市交易量大降,疫情过后,因按揭代价增加和批准门槛调高,西班牙房市交易并无太多的复苏。尽管西班牙房价自2015年以来一直呈上涨趋势至今,但最近几年的交易量也逐年下降,房价增幅也出现显著的缓和,例如,2023年房价虽然上增了4%,但低于2022年的5.2%。
由于以上种种,还容易让人认为,在交易量逐年下降以及按揭利息正处高位(4月Euribor利息为3.7%)的情况下,西班牙房市也许到了新的价格调整期或发生某些变化,例如价格会开始下跌。本文采集各种数据,试图分析西班牙房市会不会如一些人料想那样会下降。
综合各种数据、趋势和分析,主导看法是房价保持上涨。
也许有相反的意见,例如,当欧行于2022年中开始第一次猛烈加息450基点时,在这一时期,欧元区房价下跌了2.1%,德国则大跌12%,西班牙上涨5.2%,次年的涨幅缓和至4%。这似乎表明,西班牙的价格也可能开始处在下滑趋势,尽管下跌低于欧元区平均水平。但是,西班牙的房市与其他国家不同,多种因素可能注定西班牙房价在未来三年还有上涨余地,这些因素如下:
一、西班牙房价于2013年跌至谷底,次年起缓慢恢复,并保持了10年上涨。但截至 2022年底,西班牙房价仍低于2007年的峰值。而因为西班牙在经历了最严重的房价调整后,2022年的平均负债力低于长期平均水平,这暗示房价仍未触顶。
二、人口上涨继续推动房价。来自Capital Economics的分析说,“西班牙GDP保持强劲增长,加上失业率的大幅下降,提振了住房需求。”西班牙CaixaBank银行驻库的研究说,“人口增长是近几个季度推动西班牙住房需求的主要因素之一,并在融资条件收紧的背景下对支撑房价发挥了根本性作用”。CaixaBank发现,在本次房地产周期中,由于供给刚性(几乎无新建房),人口增长与房价之间的关系恶化。
这听起来有些矛盾,因为西班牙近几年谈论的是低出生率和人口停止了增长。但实际情况是,西班牙人的寿命在延长,加上净移民流量,使总人口达到4859万,比2021年增加120万。这些移民净输入导致的人口增长与在国外出生的西班牙超过850万人有关。
西班牙的另一个情况是,边缘地区因人口减少、流失而在消亡,但矛盾的是,人口增长家集中在大城市,而且都是住房紧张的大城市如马德里、巴塞罗那之类。这会更有力地推动住房需求,加剧住房缺口赤字。
三、家庭数量快速扩张。依据官方数据,西班牙在2023年8万套新建房竣工,但国家统计局的报告显示,西班牙这一年的家庭数量增长了20万户。这些新房补充远远跟不上家庭数量的高速增加。西班牙央行说,目前的住房缺口为 37.5万套,到2025年的缺口将达到60万套。这些缺口主要集中在经济和旅游活动最活跃的自治区。
这些住房缺口,也是近两年交易量同比下降的原因之一,但交易减少不意味着无需求和房价会下降。再一个矛盾是,西班牙保持上百万套空置房,但许多为不可居住性。同时,西班牙房建也面临困难,原因包括建筑成本增加、合格劳动力短缺、建筑业人员老龄化、职业培训不足以及针对住房的投资短缺等。总而言之,许多因素让人觉得西班牙房价起码在未来三年还会上涨,尽管涨幅会趋向稳定。
(欧浪新闻信息来自西班牙政府官方、埃菲社及世界报、国家报等当地主流媒体)
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